Si vous n’avez pas la chance d’apporter 100% du capital à votre projet, vous êtes malheureusement directement concernés par les intérêts intercalaires.

Crédit immobilier en VEFA

lorsqu’on achète dans l’ancien, le prêt immobilier est généralement libéré en une seule fois au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. La situation est bien différente lorsque l’emprunteur acquiert un logement en VEFA. Les fonds (apports + prêt bancaire) sont débloqués suivant un échéancier très précis :

  • 5 % à la réservation
  • 30 % du prix lorsque les fondations sont achevées
  • 35 % à la pose de la toiture
  • 25 % lorsque les travaux sont achevés
  • 5 % à la livraison

Les intérêts intercalaires, c’est quoi ?

Ce fractionnement du crédit a un coût pour la banque qui le répercute sur l’emprunteur en lui faisant payer des intérêts dits intercalaires. En gros vous payez des intérêts sur les sommes débloquées. Ces intérêts ne figurent pas dans le tableau d’amortissement remis au moment de la souscription du prêt et viennent s’ajouter au coût total du crédit.

En d’autres termes : Entre le 1er versement de la banque et le déblocage final des fonds, vous payez, sans pour autant commencer à rembourser votre crédit.

Le calcul des intérêts intercalaires

Ils sont calculés sur les montants de crédits libérés, au taux du prêt souscrit.

Pour estimer leur coût, il suffit d’appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée.

Exemple

  1. Vous achetez un T3 à 200 000 euros, apportez 10 000 euros et empruntez 190 000 euros à 3%. A la réservation on vous réclamera 5% soit 10 000 euros que vous allez financer avec votre apport.
  2. Trois mois plus tard les fondations sont achevées, vous devrez donc 30% soit 60 000 euros que la banque débloquera. À partir de ce versement, vous serez redevables, chaque mois, des intérêts suivants : 60 000 x (3%) / 12 = 150 euros par mois.
  3. 6 mois plus tard, vous avez réglé [150×6] 900 euros à fonds perdus. La toiture est posée. La banque effectue un deuxième versement de 35% soit 70 000 euros. Vos mensualités évoluent [(70 000 + 60 000) x (3%)/ 12] = 325 euros par mois
  4. 4 mois plus tard, vous avez payé [150×6] + [325×4] 2200 euros à fonds perdus. Les travaux sont achevés et vous êtes redevables de 25% soit 50 000 euros. Vos nouvelles mensualités seront les suivantes : [(60 000 + 70 000 + 50 000) x (3%) / 12] = 450 euros par mois
  5. Enfin 4 mois plus tard votre appartement est livré. Le prêt est donc intégralement libéré (soit les 5% restants: 10 000 €). Le prêt définitif entre alors en application et la prochaine mensualité comprendra à la fois les intérêts et l’amortissement d’une partie du capital.

A ce stade vous avez réglé [150×6] + [325×4] + [450×4] 4000 euros à fonds totalement perdus !

Intérêts intercalaires, comment les éviter ?

Les intérêts intercalaires ne sont pas à prendre à la légère et ne comptez évidemment pas sur votre banque pour vous aider à les esquiver. Cependant des astuces existent :

  • Suivez l’état d’avancement du chantier pour anticiper les retards. La plupart des banques se montrent conciliantes, mais il faut les alerter suffisamment tôt.
  • Négociez d’entrée de jeu avec le promoteur. Si vous êtes un commercial dans l’âme c’est le moment de briller. Faites comprendre au promoteur que vous ne signerez que s’il s’engage à prendre à sa charge les intérêts intercalaires dus sur chaque mois de retard de livraison.
  • Négociez avec votre banquier. Un argument à mettre en avant : certaines banques pratiquent ouvertement l’amortissement direct, ce qui évite à l’emprunteur de payer des frais intercalaires. N’oubliez pas de le rappeler à votre cher banquier.
  • Diviser votre prêt en plusieurs crédits. Chaque emprunt va correspondre à un déblocage d’argent. Ainsi, chaque prêt est versé en une seule fois et vous n’avez pas à payer d’intérêts intercalaires.